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土地增值稅清算


一、納稅人為取得土地使用權支付的地價款:

????①出讓方式取得的地價款為支付的土地出讓金;

????②以行政劃撥方式取得的地價款為按規定補交的土地出讓金;

????③以轉讓方式取得的地價款為向原土地使用權人實際支付的地價款。


二、納稅人在取得土地使用權時國家統一規定交納的有關稅費。

????①登記、過戶手續費

????②契稅


三、開發土地和新建房及配套設施的成本(簡稱房地產開發成本),是納稅人房地產開發項目實際發生的成本,包括:

????①土地征用及拆遷補償費,包括土地征用費、耕地占用稅、勞動力安置費及有關地上、地下附著物拆遷補償的凈支出,安置動遷用房支出等。

????②前期工程費,包括規劃、設計、項目可行性研究和水文、地質、勘察、測繪、“三通一平”等支出。

????③建筑安裝工程費,是指以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費,以自營方式發生的建筑安裝工程費。

????④基礎設施費,包括開發小區內道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環衛、綠化等工程發生的支出。

????⑤公共配套設施費,包括不能有償轉讓的開發小區內公共配套設施發生的支出。

????⑥開發間接費用,是指直接組織、管理開發項目發生的費用,包括工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動?;し?、周轉房攤銷等?


四、開發土地和新建房及配套設施的費用(簡稱房地產開發費用):銷售費用、管理費用、財務費用

開發費用在從轉讓收入中減除時,不是按實際發生額,而是按標準扣除,標準的選擇取決于財務費用中的利息支出。

(1)納稅人能夠按轉讓房地產項目計算分攤利息支出,并能提供金融機構的貸款證明的。

????①利息支出據實扣,但最高不能超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額;

????②其他開發費用按地價款和房地產開發成本計算的金額之和的5%以內計算扣除;

公式表示:房地產開發費用=利息+(取得土地使用權所支付的金額+房地產開發成本)×5%以內

(2)納稅人不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出,或不能提供金額金融機構貸款證明的,房地產開發費用按地價款和房地產開發成本金額之和的10%以內計算扣除。

公式表示:房地產開發費用=(取得土地使用權所支付的金額+房地產開發成本)×10%以內

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